幫屋主裝潢修繕再出租,每年幫自己加薪50萬!二房東不難當 | 社區大學終身學習網
2019年1月24日—你可將你的租屋廣告上傳至591租屋網,有分200元至1500元等級,或放到社區布告欄及市...加上套房設備老舊,已空了2年,壁癌漏水沒處理,屋況一直惡化。
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裝潢費要在合約三分之一期內回本 因為每間房子的狀況不同,需要裝修的款項也不同,主要看得花多少錢來攤提時間成本,裝潢費一定要在合約1/3期間內回本。
我有一位朋友小陳在台北大安區做仲介,因為平常都花大量時間開發案源、接觸很多屋主,因而認識一位定居國外,但有房子在延吉街的36坪2樓公寓的屋主,這屋子已經20年都沒有住過人,所以屋況、牆壁斑駁老舊不堪。
房子需要花一大筆錢整理,所以小陳靈機一動,跟屋主議價租10年租約,因附近3房2廳租金行情為3,0000元(未裝潢附家具家電)。小陳以市價6折18,000元租到這間房子,他答應屋主會把屋況修繕整理好,然後隔成6間套房之後轉租他人,10年租約到期後,所有的家具家電及裝潢都送給屋主。
小陳除了一開始付押金2個月36,000元外,還花了約200萬裝修款隔成全新裝潢的套房,包括修繕壁癌、管路間的漏水,重新整裝完後,以每間每月租金15,000元出租。
每月的利潤成本為15,000×6-18,000(給屋主每月房租)=72,000,72,000×0.8(保守抓空置比率)×12(月)=69.12萬,一年淨收70萬,每間套房的押金為3萬,都租滿的狀況下,小陳會有18萬的押金可做資金運用。
需準備的現金為3.6萬+200萬(裝潢款)+一些相關費用5萬=210萬。210/70=3年,所以只要出租超過3年,他花的現金成本就全部都回來了。剩下就是70萬×7(剩下的7年)=490萬(總利潤),490萬/10(攤提年租期)=49萬,等於一年可為自己加薪49萬。
估算物業管理和投放廣告成本 如果自己是當仲介還好,房間數量少時,小事情或服務都可以自己跑或自行處理。但如果房間數多時,就要請專業的租賃物業代管公司處理大小事情,例如:定期環境清潔、收取租金款項、設備維護、處理租客糾紛問題等。
管理一間套房的行情,就是一個月租金的10%,租金10,00...
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