我們可以等到期滿後再私底下成交,省下一筆仲介費嗎? | 社區大學終身學習網
2021年2月9日—「專任委託」的規定是在委託期間內,禁止屋主自行出售,不得私下成交,這部分的定義應該沒有問題。然而「一般委託」就沒有這種規定,但是大部分都會再加上 ...
我們找房仲幫忙賣房子,按照規定都會先簽一份「不動產委託銷售契約書」。有關於「不動產委託銷售契約書」的問題還蠻多的,除了還沒簽好委託契約,就已經開始賣房子的偷跑問題以外,消費者委託房仲賣房子還會有「私下成交」和「仲介費認定時機」的後續問題,這些都是常發生的傷腦筋代誌。
一、私下成交
仲介業者使用之委託契約有兩種,分為「專任委託」及「一般委託」。「專任委託」的規定是在委託期間內,禁止屋主自行出售,不得私下成交,這部分的定義應該沒有問題。然而「一般委託」就沒有這種規定,但是大部分都會再加上「禁止私下成交」的條款。
不過我查過網路上各方的說法,都沒有一個標準答案,只知道法院在判這類的案子時,普遍是對仲介公司「從嚴解釋」。我也查了內政部公布的「不動產委託銷售契約書」版本(這裡指的是專任委託),其相關的規定如下:
「委託人如有下列情形之一者,視為受託人已完成仲介之義務,委託人仍應支付第五條約定之服務報酬,並應全額一次付予受託人:
(一)委託期間內,委託人自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲介者。
(二)簽立書面買賣契約後,因可歸責於委託人之事由而解除買賣契約者。
(三)受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料,而委託人於委託期間屆滿後二個月內,逕與該資料內之客戶成交者。但經其他不動產經紀業仲介成交者,不在此限。」
我想,主要的爭議會在第三點,屬於買賣雙方是在委託期滿之後才成交的情況。
我們要注意的是,不僅僅只是在專任委託期間內,賣方不能自行去找別人賣房子;在委託期滿之後的某個特定期間內 (多久的期間要視個別契約條款而定),賣方也不能去找「經過這個房仲介紹的客戶」自行成交,除非你是透過其他的房仲公司成交,才不會有違約的問題。
之所以會發生爭議的原因是,少數客戶經過房仲的居中媒介,買賣雙方得以認識,但又因為某些原因 (我猜大...
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