預售屋、中古屋賣方反悔不賣,難道只能拿違約金嗎?律師教你 ... | 社區大學終身學習網
2022年8月31日—但對很多買方來說,本來要買的中古屋、預售屋就是千挑萬選之後的結果,尤其在簽約後屋主反悔不賣的狀況,實在不甘心只拿違約金就讓賣方退場,於是很多買方 ...
文:林明忠律師
這兩年房價大幅飆漲,甚至漲幅還超過違約金,因此在預售屋常聽到建商、賣方反悔不賣的問題。而在中古屋,只要交易期間拉長,屋主毀約不賣,或下了斡旋金賣方反悔的情形,亦時有所聞。
網路上,關於賣方反悔不賣、屋主反悔不賣已有很多資訊,不過大多著重在賣方違約金的說明,或是房屋買賣違約金計算。但對很多買方來說,本來要買的中古屋、預售屋就是千挑萬選之後的結果,尤其在簽約後屋主反悔不賣的狀況,實在不甘心只拿違約金就讓賣方退場,於是很多買方就問我:
「林律師,如果碰到賣方反悔不賣,難道真的只能拿違約金嗎?我可以強制賣方履約嗎?」
對於簽約後預售屋或是中古屋賣家反悔不賣的問題,除非契約另有約定,否則大部分是可以強制履約的。不過,初期買方若要強制履約,則需要付出不小的法律成本,這篇文章就是希望能讓買方初步瞭解相關的法律成本、做為決策的參考。
問題一:屋主不賣如果要強制履約,我該打什麼官司?簽訂契約後,如果要要求賣方強制履約,可以向法院訴請進行「履行契約」的民事訴訟,如果勝訴的話,買方(原告)可以拿著法院的勝訴確定判決,去地政機關單方移轉登記房屋的不動產所有權。
問題二:屋主在官司進行中,把房子賣給別人,怎麼辦?有些人會誤解:只要上了法院打官司,賣方的房子所有權就不能移轉登記給第三人。但這是錯誤的,即使買方提出了履行契約的訴訟,賣方在官司進行中仍然可以自由處分不動產,因此過往曾發生賣方在訴訟進行時,已經把不動產移轉登記給第三人,使買方即使勝訴也無法執行的問題。
但這個問題,可以透過向法院聲請「假處分」的方式,由法院裁定禁止賣方把不動產所有權移轉登記或設定抵押權給第三人來解決。簡單來說,只要法院的「假處分」通過並副知地政機關時,房子還在賣方手上,幾乎就可以確保如果買方勝訴後,可以拿到房子。
如果沒有做假處分,而導致房子被賣方賣給第三人,這時候除非原告可以舉證有詐害債權的行為(...
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