近年炒房夯...但投資房地產未必賺買前確認這些「缺點3+1」 | 社區大學終身學習網
2022年1月6日—當然,房地產投資除了買、賣的價差之外,還可以包括出租的租金收益。以謝先生的這2棟豪宅為例,由於是毛胚屋、無法住人。因此,不含租金收入的報酬率, ...
上個月(2021年12月)月底之際,筆者跟幾位資深媒體人及朋友聚餐。席間,大家不免俗地討論到投資賺錢的議題。其中有位朋友,提到另一位資深媒體高層—謝金河的一樁房地產投資[1]案。
話說有媒體報導(https://house.ettoday.net/news/2147476?redirect=1)[2],內湖豪宅[3]「元大之星」有新交易,10月2樓2戶含3個車位,共191.43坪,以1億4950萬元售出。
而在對照地籍謄本之後發現,原屋主是「典藏藝術家庭」,而該公司由財訊傳媒的董事長謝金河及其家庭成員所成立,資料顯示他在2012年時,以1億2544萬元取得,持有9年出脫,帳面上獲利2406萬元。
據了解,謝金河等人雖持有該戶長達9年,但並未進行裝潢及入住,因此仍是毛胚屋的狀態。之後,媒體的報導紛紛出現「生財有道」、「暴賺」等形容詞。
但是,也有人在媒體上發文表示,若把謝先生的房貸支出,以及這段期間的管理費、支付房仲的佣金及稅金計算進去的話,整體的投資報酬率[4]很可能是「負值」(https://www.upmedia.mg/news_info.php?SerialNo=133114)[5]。聽到這樣的新聞,就有某位資深投資人隨口拋出一句:「所以,還是投資金融商品最好」的結論。
因著朋友的這句話,筆者事後實際找出謝先生買、賣2棟豪宅的相關資料,以及所要繳交的稅負(房地合一稅[6])、每月管理費與房貸等固定支出向目,整理成下表一。
表一、謝金河2棟豪宅的投報率計算:
註*:假設貸款成數為購入價(1億2544萬元)8成,所以投入自備款2成約2544萬元、貸款1億元
註**:假設房貸年利率為1.31%
房貸試算網站:https://www.cathaybk.com.tw/cathaybk/personal/loan/calculator/mortgage-monthly-payments/[7]
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